Действующая редакция Земельного Кодекса РФ определяет земельный участок, как недвижимую вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Существование земельного участка как объекта недвижимости и индивидуально определенной вещи, имеющей свои уникальные характеристики, подтверждается его государственным кадастровым учетом (Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 24.04.2017 N 56-АПГ17-2).
Из этого следует, что в настоящее время, земельный участок (часть земной поверхности), признается недвижимой вещью и как следствие объектом гражданских правоотношений, если в Единый государственный реестр недвижимости внесены о нем основные сведения. К таким сведениям относиться: вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение), кадастровый номер объекта недвижимости, описание местоположения объекта, площадь, если объектом недвижимости является земельный участок и другие (статья 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.03.2022) «О государственной регистрации недвижимости»).
21 декабря 2021 года Президент РФ Владимир Владимирович Путин подписал Федеральный закон от 21.12.2021 N 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации». За исключением отдельных положений, названный Федеральный закон вступает в силу 01 марта 2023 года.
Ключевым, является введение в Гражданский Кодекс РФ определения земельного участка. Теперь, по новым правилам, под земельным участком понимается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом.
Аналогичные положения содержались в части второй статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно действующему в то время определению земельного участка как объекта земельных отношений, под ним понималась частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В правоприменительной практике это означало, что земельный участок признавался, объектом гражданских правоотношений, только если были проведены кадастровые работы по определению координат характерных (поворотных) точек земельного участка или другими словами – определению границ.
Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с действующим законодательством («Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2010 года» утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 15.09.2010, Определение Верховного Суда РФ от 11.05.2010 N 4-В10-5.)
Таким образом, по смыслу указанных правовых норм, совершение сделок с земельным участком было возможно, только если в государственный кадастр внесены данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить недвижимое имущество. Если сведения о границах участка не были внесены в кадастр недвижимости – земельный участок не признавался объектом недвижимости.
Так называемые «ранее учтённые» земельные участки, которые хотя и имели кадастровый номер, площадь и другие ключевые характеристик, а так же имели правообладателя, информация о котором была внесена в государственный реестр прав, не могли участвовать в гражданском обороте.
Собственник таких участков, прежде чем распорядиться своим участком были вынуждены проводить кадастровые работы по определению границ своего участка и внесение таких сведений в кадастр недвижимости. Более того, муниципальные органы власти отказывали заявителям в передаче им прав на земельные участки, без проведенных кадастровых работ.
Таким образом, подводя итог сказанному, можно сделать вывод, что с 01 марта 2023 года само понятие земельного участка остается прежним – это часть поверхности земли. Однако теперь ключевой и главной особенностью будет считаться установленные и зафиксированные Единый реестр прав на недвижимое имущество координаты характерных (поворотных) точек земельного участка, а другими словами – его границы. Другими словами, это означает, что в следующем году, собственник и другие заинтересованные лица должны будут проводить кадастровые работы, прежде чем совершить сделку с земельным участком.

Денис Сергеевич Родиков
Телефон: 8-951-815-49-88 (Viber, Whatsapp), ВК: https://vk.com/denis_rodikov, Сайт: https://yrist2019.wixsite.com/jusadvisor