Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, выданным по форме, утвержденной Правительством РФ. Действующее гражданское законодательство предусматривает различные основания приобретения прав собственности, в том числе на недвижимое имущество. Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Таким образом, правоустанавливающие документы на объекты недвижимости будут отличаться в зависимости от вида сделки и порядка ее заключения.

Согласно п. 1 ст. 447 ГК РФ, гражданско-правовой договор может быть заключен в результате проведения торгов. Однако заключение договора посредством торгов не должно вступать в противоречие с существом договорного обязательства.

По результатам торгов их победитель или организатор обращается в регистрационный орган с заявлением о государственной регистрации прав и в соответствии с п. 2 ст. 16 Закона о госрегистрации прикладывает к заявлению необходимые для проведения данной процедуры документы. Закон о госрегистрации не содержит конкретного перечня таких документов.

По сложившейся практике для регистрации прав на недвижимое имущество, реализованное при торгах, следующие:

1.   Заявление продавца - представителя специализированной организации, осуществляющей торги о государственной регистрации перехода права и заявление покупателя -   лица, выигравшего торги, или взыскателя, которому передано нереализованное с торгов имущество. Заполняется в присутствии специалиста на приеме документов.

2. Документы, удостоверяющие личность заявителей (представителей).

3. При подаче заявления представителем правообладателя - доверенность на представление интересов.

4. Для юридических лиц - учредительные документы.

5. Постановление судебного пристава о возбуждении исполнительного производства - подлинник и копия.

6. Исполнительный документ (подлинник и копия или копия, заверенная подписью судебного пристава-исполнителя и пе­чатью подразделения службы судебных приставов).

7. Постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста - подлинник и копия.

8. Заявка на проведение торгов - подлинник и копия.

9. Акт описи и ареста имущества - подлинник и копия.

10. Акт передачи имущества на реализацию - подлинник и копия

11. Постановление судебного пристава-исполнителя о снятии ареста с недвижимого имущества в связи с его реализацией - подлинник и копия.

12. Документ, подтверждающий извещение о времени, месте, форме торгов, их предмете и порядке проведения, а также сведения о начальной цене.

13. Правоустанавливающий и правоподтверждающий (при наличии) документ на объект недвижимости, являющийся предметом торгов - подлинник.

14.  Протокол результатов торгов - подлинник и копия.

15. Договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов  (если по условиям проведения торгов протокол не имеет силу договора) - прошитый и пронумерованный вместе со всеми приложениями, заверенный печатями и подписями сторон (не менее чем в двух экземплярах-подлинниках).

16.  Акт приёма-передачи (если иное не предусмотрено договором) - в количестве, равном числу экземпляров протокола торгов (договора купли-продажи).

17.  Документы, подтверждающие расчеты по договору купли-продажи с торгов - подлинник и копия

18.  Если имущество не было реализовано с торгов и передается в соответствии с Федеральным законом «Об исполнительном производстве» взыскателю:

- документ, подтверждающий, что торги не состоялись (протокол признания торгов несостоявшимися) - подлинник и копия;

- постановление судебного пристава-исполнителя о передаче имущества взыскателю;

- акт приема-передачи имущества от судебного пристава-исполнителя к взыскателю (не менее чем в двух экземплярах-подлинниках).

19.  Для акционерных обществ или обществ с ограниченной ответственностью - справка о балансовой стоимости приобретаемого имущества в процентном отношении к балансовой стоимости активов общества.

Если сделка является крупной, вместо справки представляется соответствующее решение (одобрение) уполномоченного на то органа общества.

20. Для акционерных обществ или обществ с ограниченной ответственностью - справка о том, что в сделке не имеется заинтересованности, подписанная руководителем юридического лица.

Если в сделке имеется заинтересованность, вместо справки представляется соответствующее  решение (одобрение) уполномоченного на то органа общества.

21.  Для юридических лиц - согласие антимонопольного органа в случаях, предусмотренных ст. 18 ФЗ «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках».

Если согласие антимонопольного органа не требуется, то представитель юридического лица на заявлении о государственной регистрации указывает, что такое согласие не требуется.

22.  Представление документа об уплате государственной пошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными необходимыми для государственной регистрации прав документами не требуется. Заявитель вправе представить документ об уплате государственной пошлины в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, по собственной инициативе.

Если информация об уплате государственной пошлины отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате государственной пошлины не был представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются.

Организации, в отношении которых поставлен вопрос о признании их банкротами, вправе при определенных условиях совершать гражданско-правовые сделки, влекущие отчуждение недвижимого имущества. Но учитывая специфику правового положения таких юридических лиц, Закон о банкротстве ограничил полномочия органов управления должника по распоряжению недвижимостью. Объем таких ограничений зависит от того, какая процедура применима в данный момент к должнику. Так, на стадии наблюдения сделки с недвижимым имуществом совершаются только с предварительного согласия временного управляющего, на стадии внешнего управления требуется подтверждение полномочий внешнего управляющего определением суда, а на стадии конкурсного производства - дополнительно представляется согласие кредиторов (комитета кредиторов) на совершение сделки. Таким образом, помимо традиционно требуемых документов при обязательной в любом случае государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом юридических лиц, находящихся в стадии банкротства, необходимо представить еще ряд документов, подтверждающих правомерность их действий. Тем самым благодаря институту государственной регистрации существенным образом защищаются права и законные интересы участников гражданского оборота (в данном случае - кредиторов юридического лица).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, представляемые на государственную регистрацию, должны содержать описание недвижимого имущества, и, если иное не установлено Законом «О регистрации прав», вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями и иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по делам о банкротстве, юридическими лицами в регистрирующий орган представляются следующие документы:

1.                  Документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт).

2.                  Представление документа об уплате государственной пошлины не требуется. Заявитель вправе представить документ об уплате государственной пошлины в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, по собственной инициативе.

3.                  Документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (нотариально удостоверенная доверенность).

4.                  Учредительные и иные документы, подтверждающие правоспособность юридического лица (нотариально заверенные копии устава, свидетельства о присвоении ОГРН и ИНН, документ о назначении руководителя).

5.                  Документ, подтверждающий полномочия лица в случае подписания договора купли-продажи лицом, не являющимся руководителем или иным лицом, действующим от имени юридического лица без доверенности (это может быть доверенность, выписка из протокола общего собрания учредителей).

6.                  Договор купли-продажи.

7.                  Передаточный акт или иной документ о передаче объекта – если иное не предусмотрено договором.

8.                  Протокол (выписка из протокола) собрания кредиторов, содержащая сведения о составе и полномочиях комитета кредиторов – при процедуре финансового оздоровления и внешнего управления, если согласие на совершение сделки было дано комитетом кредиторов, а также при процедуре конкурсного производства.

9.                  Договор комиссии или поручения, подтверждающий полномочия организатора торгов – специализированной организации - если имущество отчуждается на торгах (при процедуре внешнего управления или конкурсного производства).

10.              Протокол о результатах торгов, подписанный организатором торгов и победителем – если имущество отчуждалось на торгах при процедуре внешнего управления или конкурсного производства.

11.              Документы, подтверждающие факт опубликования в официальном издании сообщения о продаже имущества на торгах.

12.              Заключение независимого оценщика о стоимости продаваемого имущества и нотариально удостоверенная копия лицензии оценщика – при процедуре внешнего управления или конкурсного производств.

13.              Выписка из реестра акционеров о размере доли голосующих акций государства или муниципального образования – для АО, проводивших оценку имущества.

14.              Заключение государственного финансового контрольного органа по проведенной независимой оценке (для унитарных предприятий, а также для АО, если размер доли голосующих акций государства или муниципального образования превышает 25%) – в случае, если проводилась оценка имущества.

15.              Документы, подтверждающие произведенные расчеты по договору, подписанные руководителем и главным бухгалтером продавца.

16.              Охранное обязательство – если объект недвижимости является объектом культурного наследия.

17.              Дополнительные документы должника,  предусмотренные федеральным законом от   26.10.2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»:

1.                  определение арбитражного суда о введении соответствующей процедуры банкротства и назначении арбитражного управляющего;

2.                   определение арбитражного суда об отстранении руководителя должника от должности и возложении обязанностей руководителя на иное лицо, при отстранении руководителя должника от должности;

3.                   справки о балансовой стоимости отчуждаемого имущества и балансовой стоимости активов должника, подписанные руководителем и главным бухгалтером должника;

4.                   согласие временного управляющего (при наблюдении) либо собрания (комитета) кредиторов (при финансовом оздоровлении), если балансовая стоимость отчуждаемого имущества превышает 5% балансовой стоимости активов должника либо если имеется заинтересованность должника (при финансовом оздоровлении);

5.                   согласие административного управляющего на совершение сделки по отчуждению имущества при финансовом оздоровлении;

6.                   согласие кредитора, требования которого обеспечиваются ипотекой отчуждаемого объекта недвижимости при финансовом оздоровлении.

1.                  определения арбитражного суда о введении внешнего управления и назначении внешнего управляющего;

2.                   справки о балансовой стоимости отчуждаемого имущества и балансовой стоимости активов должника, подписанные внешним управляющим и главным бухгалтером;

3.                   согласие собрания (комитета) кредиторов на сделку, в совершении которой имеется заинтересованность, или при отчуждении недвижимого имущества, балансовая стоимость которого превышает 10% балансовой стоимости активов должника;

4.                   согласие кредитора, требования которого обеспечиваются ипотекой отчуждаемого объекта недвижимости;

5.                   план внешнего управления с указанием объектов недвижимого имущества, подлежащих продаже, и способа продажи, со всеми действующими изменениями, утвержденными собранием кредиторов;

6.                   решение собрания кредиторов об утверждение плана внешнего управления;

7.                   документы, подтверждающие факт опубликования сообщения о продаже имущества на торгах в официальном издании;

1.                  решение арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства;

2.                   определение арбитражного суда о назначении конкурсного управляющего;

3.                   решение собрания (комитета) кредиторов об утверждении порядка, сроков и об условиях продажи имущества должника;

4.                   договор о передаче объектов жилищного фонда и социально значимых объектов в муниципальную собственность либо определение арбитражного суда о понуждении органов местного самоуправления к принятию объектов жилищного фонда и социально значимых объектов в муниципальную собственность.